格林春天营销策划报告 第一部分：市场分析一、宏观环境分析 1．2001-2020年珠海城市总体规划 2003年5月，珠海市最新城市总体规划获国务院批准，《总体规划》的获批，珠海的城市定位为“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市”。这对珠海的建设和发展起到良好的指导和促进作用，同时影响着珠海工业、商业、房地产业、旅游业、第三产业等的发展，战略性刺激珠海经济的提升。 2．港珠澳大桥、广珠轻轨铁路兴建在即 港珠澳大桥经国务院立项并准备兴建，对珠海的发展有着非同寻常的影响力。广珠轻轨铁路即将动工，珠海未来将成为中国华南甚至含大西南在内的交通枢纽城市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路网建设，势必使珠海从一个尽端性城市真正提升至区域中心枢纽城市的战略地位。 3．良好的政策环境 珠海市政府树立建设“三个基地、一个中心”的目标任务，积极实施“科教兴市、实业旺市、环境强市、文化盛市”的四大战略，大力推进“工业西进，城市西拓”和新型工业化，使珠海经济增长摆脱多年来依靠政策性驱动维持增速的被动局面，开始出现企业（特别是外资工业企业）自主投资，消费结构升级和出口需求增加为动力的扩张势头，全市经济取得跨越式发展。 4．与港、澳经济合作加强 如果说港、珠、澳大桥从交通硬件设施方面奠定了加强珠、港、澳经济往来的基础，那么，CEPA的签署则从政策软件方面促进珠海与港、澳的经济合作。 ² 小结：一个城市房地产的发展依靠这个城市整体经济的发展，相对地，房地产业的发展也能拉动城市经济的增长。住宅市场是一个城市经济发展的晴雨表，珠海市新一轮的城市与经济发展战略，以及政府出台的相关政策，对于本项目来讲都可谓为利好消息。 二、珠海市房地产市场概况 1．2003年珠海房地产统计（1） 二级市场年份 商品房施工面积 住宅施工面积 商品房竣工面积 住宅竣工面积 商品房销售面积 住宅销售面积 商品房销售金额 住宅销售金额 2001 378.26 275.77 116.58 97.92 119.51 105.53 41.7312 34.1483 2002 356.43 259.43 94.26 83.19 134.14 124.46 46.61 35.96 2003 230.46 184.65 154.78 121.8 109 39.21 35.24 2003年珠海城中旧村改造工程共完成投资25.89亿元，105万平方米回 迁房交付使用，商品房竣工面积154.78平方米，比上年减少7.6%；商品房销售额39.21亿元，比上年增长8.3%；销售面积121.75面平方，比上年增长6.6%。其中，商品住宅销售109.01万平方米，比上年增长12.0%；办公用房销售1.03万平方米，比上年减少73.6%；商业用房销售8.64万平方米，比上年减少10.6%。 ² 分析：以上资料反映，2003年珠海房地产发展形势较好。商品房竣工面积减少7.6%，而商品房销售面积增长6.6%，说明2003年珠海房地产市场商品房需求呈上升趋势；其中，商品住宅销售面积增长12.0%，证明消费者对住宅的需求上升明显，商品住宅需求增长远远大于竣工面积的供给负增长。（2）交易统计截止到2003年10月，珠海市房地产登记交易中心完成房产交易48349宗，交易面积达10566777.89平方米，交易金额1576284.55万元。商品房预购登记982宗，面积92464.77平方米，金额34132.86万元；抵押登记884宗，面积111092.51平方米，非权属变更718宗，面积110024.16平方米。 ² 分析：从上述统计数据可以看出，目前珠海的房地产市场可谓交易活跃，交易方式多样，不仅新建商品房交易活跃，二手商品房抵押等也非常活跃，显示出珠海人把商品房当作一种投资手段的现象比较普遍。（3）价格统计 2003年1-9月，珠海房地产开发完成投资28.60亿元，同比下降5.85%；商品房销售面积、销售额为82.04平方米和29.51亿元，同比增长3.82%和8.34%；其中商品住宅销售面积、销售额同比增长5.24%和8.97%。商品住宅的空置面积同比下降9.79%。 ² 分析：2003年1-9月珠海商品住宅销售面积同比增长5.24%，而销售额同比增长8.97%，增长比率超过销售面积增长比率3.73个百分点，证明珠海商品住宅的价格在温和上涨。 ² 小结：以上分析表明，珠海房地产市场的发展良好。商品住宅市场需求开始明显上升，价格有所上涨。 2．目前珠海楼市的几个特点（1） 珠海楼市逐步向市场化竞争，复工项目初露端倪 2000年，市政府针对珠海房地产业发展落后以及城中旧村严重影响珠海社会经济发展和城市形象的局面，开始进行城中旧村改造，同时对房地产市场进行宏观调控，基本停止了香洲城区内其他房地产项目的开工。至2003年6月，珠海房地产市场开始适度有序放开，之前应城中村改造停滞下来的项目相继提出申请复工。2004年，经审批获准复工的项目已进入市场，并在2004年上半年的珠海房地产市场上唱起了主角。 珠海市场在建在售非城中村项目一览表 区域 项目名称 位置 占地面积（m2） 总建筑面积（m2） 工程进度 住宅套数柠溪 银桦新村三期 沿河路与人民路交汇处 6000多 30000多 挖地下停车场 170 吉宁山庄 香洲吉柠路8号 10965 21930 部分建至3-4层 148 恒翠山庄 香溪路 13798 多层已封顶，小高层建至2/3，预计7月15日交楼 192 卓雅苑 富柠街 3000 5000 已建至4层 90 吉大 华景山居 吉大石花东路58号 14000 18000 多层封顶，高层建至7层 70 金色九洲 九洲大道与建业一路交汇处 15923.5 53824 一期封顶 456 园林·熙郡 吉大园林路 27000 77512 504 世航中心 景山路与吉大路交汇处 4900多 正进行地下室和人防建设，10月封顶 160 景山茗园 吉大水库旁 16827 80多户拱北 中庭居 拱北粤华路279号 4000多 6000左右 148 简美城市中心 拱北粤海中路1003-1009号 2000多 11000多 建至3层，预计7、8月可拿预售证 172 颐清园 拱北联安路102号 25887 已全部封顶，高层正在装修 360 金桂轩 九洲大道西1043号桂花村内 3780.68 已建至14层，8月可封顶 146 夏湾 中珠三期·幸福时光 拱北港昌路 15000多 43000多 挖地下停车场 600 金河湾 夏湾湾二路北侧 10066 22467.8 已打好桩，年底完工 290 前山 棕榈假日 明珠路与梅华路交汇处 125000 220000 一期封顶 2000多套，一期327户 荣泰河庭 前山金鸡路515号 130000 230000 一期5月交付使用，二、三期尚未动工 184套（未计500多户回迁户） 福泰花园 前山明珠南路2068号 20002.5 已建至4层，5月初封顶 252 西海花园 前山翠前北路198-200号 17591.86 22407.55 部分建至2层，六月封顶 168 续上表区域 项目名称 位置 占地面积（m2） 总建筑面积（m2） 工程进度 住宅套数新香洲 香都·三好名苑 人民西路与红山路交汇处 57867 111956 已打桩 874 宝地康泰 红山工业区A栋首层 14万多 30多万 7月封顶 2000多 翠华时代市场 昌业路103号翠华新村内 32062.2 4月底动工 万和国际公馆 人民西路南虹二街33号 3.5万 部分现楼 81 旺角商业中心 敬业路88号 29459 打完桩，7月封顶 逸园 人民西路 5178 已围围墙，月底动工，9月封顶 70 （2） 推出楼盘普遍热销前面已经分析了，目前珠海消费者对住宅的需求上升明显，房地产市场交易活跃。目前，珠海在售楼盘普遍取得了良好的销售业绩。目前在售（接受认购）楼盘住宅销售率老香洲 新香洲楼盘名称 恒翠山庄 吉柠山庄 银桦新村三期·锦绣阁 卓雅苑 鑫北名苑 香都·三好名苑 宝地康泰 万和国际公馆销售率 40% 50%以上 70%以上 30% 吉大 前山楼盘名称 华景山居 园林·熙郡 金色九洲 棕榈假日 荣泰河庭 西海花园 福泰花园销售率 60% 75% 70% 一期售罄 80% ............