序言

　　我公司拟在该小区(大厦)管理中除采用以往的成功经验外，还将在以下几个方面作新的尝试：引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理和协调管理等先进的管理方法，根据ISO9002质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业管理的标准化道路；强调始终把服务业主和使用人作为管理工作的重心。我公司将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新举措，瞄准世界物业管理先进水平，创全国最优秀管理住宅小区。

　　我公司有信心，有能力全面接管此小区物业管理，并保证使其在1年内成为市文明住宅小区(大厦)，2年内成为全国优秀管理住宅小区，3—5年内达到物业管理的先进水平。达不到目标，我公司会主动退出并能承担处罚。

　　第一章　拟采取的管理方式

　　一、提要

　　1 严密、科学、规范的管理运行机制。

　　2 内设高效、精干、科学、实用的“三部、三室、三队”管理机构。

　　3 设中央值班调度室，协调处理紧急事务。

　　4 实施督导全面质量和计划目标管理。

　　5 实行量化考核办法，严格的督查和淘汰制度。

6 共设计项严密、系统的运作流程，一环扣一环，一环监督一环。

二、内部管理构架内部管理构架图

三、机构设置四、运行机制

　　1 计划目标管理。

　　2 督导管理。

　　3 全面质量管理。

　　4 协调管理。

　　5 中央值班经理日常管理责任制。

五、工作流程

　　六、信息反馈渠道

　　信息反馈渠道

　　(一)信息反馈单位或渠道包括：

　　1 业主、使用人；

　　2 市小区办；

　　3 市房地局；

　　4 区房管局；

　　5 物业管理公司；

　　6 各新闻媒体、报刊、杂志、闭路电视、因特网；

　　7 业主、使用人信箱；

　　8 社会各界座谈会。

　　(二)信息反馈程序

　　由物业管理公司经理、中央值班调度室及物业公司各智能部门将收集到的全部信息通过物业公司的计算机系统中相互沟通，在每天或每周的办公会议上，对各路信息采取分类分析，对所管理的物业提出的意见 作出解决方案，付诸实施，并向信息发布单位反馈解决效果。

　　(三)目标达到

　　问题早发现，早解决。不让小问题变成大问题、小意见变成整体反映，做到物业范围内业主基本满意。

　　第二章　管理人员的配备

　　一、坚持讲学历、讲能力、讲经验的高层次人员配备。

　　二、配备的名管理人员全是我公司自有人员，均经过培训中心培训合格，其中本科以上人，专科以上人，中专人。

　　三、重视政治条件和职业素质。

　　四、配备人员均热爱物业管理工作，追求创新，有奉献和敬业精神。

　　五、正、副经理均为本科毕业，有物业管理师职业资格证书，是我公司极富事业心的年富力强的管理干部。

　　六、各主要高层管理人员素质较高、能力较强。

　　第三章　管理人员的培训

　　一、物业管理经理、副经理等名管理人员均具备物业管理职业资格证书。

　　二、所有员工上岗前必须经过专业培训和考试。

　　三、所有员工每年有天以上的专业学习时间。

　　四、业余学习凭结业证或毕业证报销学费。

　　五、管理人员和特种工作人员持证上岗达100％。

　　六、建立物业管理知识题库，以考代训。

　　七、定期进行专业技能竞赛评比活动。

　　八、培训目标、培训计划、培训方式(详见附件，略)。

　　第四章　管理工作必备的物质装备计划情况

　　一、坚持必需、实用、节约的原则。

　　二、机械工具设备费共＿＿＿＿＿万元，由公司分两期投入。

　　三、管理用房计划(详见附件，略)。

　　四、器械、工具、通讯、治安装备以及办公用品计划(详见附件，略)。第五章　经费收支预算

　　一、不追求高额利润，只追求做好本职工作。

　　二、按现有收费标准和投标书精神，第一年公司收回垫付开办费，并盈利＿＿万元，第二年盈利＿＿万元。

　　三、参照房管局与市物价局拟议的收费标准，第一年公司不但收回垫资，而且法定利润亦有保障，管理公司资产还能逐年增加，并留有一定公积金作为公司在本项目物业管理的发展基金，使本小区(大厦)的物业管理水平更上一层楼。

　　四、测算依据(详见附件，略)。

　　五、经费收支预算表(详见附件，略)。

　　第六章　管理规章制度

　　一、力求健全、完善、可操作。

　　二、力求规范化管理，有章可循。

　　三、共计草拟规章制度份，其中外部制度份，内部岗位责任制份，管理运行制度份。

　　(列出目录，其内容作标书附件，略)

　　第七章　档案建立、管理设想

　　一、建立标准档案室。

　　二、设档案专业人员管理。

　　三、采用计算机储存和原始资料双档制。

　　四、配置消防和防盗装置。

　　五、实施现代化、系统化、科学化、多元化、规范化、经常化等“六化”管理。

　　第八章　各项管理指标

　　一、实事求是，各项指标均超过国家和市的指标。

　　二、达不到各项指标自动退出，并愿以万元作为保证金。

　　三、以业主、使用人满意为准。

　　第九章　便民服务项目

　　一、便民服务原则是以追求社会效益为主、以经济效益为辅。

　　二、垫资开展无偿服务，坚持以保本原则提供有偿服务。

　　三、联系专业服务企业，尽可能地提供各项便民服务。四、明确责任部门，以保证服务项目的落实。

　　五、无偿服务项目达项。

　　第十章　社区文化

　　一、完善的社区文化制度。

　　二、充分利用物业的全部室内、室外活动场所。

　　三、社区文化部定编人，要多才多艺，一专多能。

　　四、拟定形式多样的主题活动，节日活动和经常性活动。

　　五、力求使社区文化成为我市物业管理的一面旗帜。

　　第十一章　提高管理服务水平的设想及思路

　　一、试行高层次管理的物业经理制。

　　二、试行物业管理ISO9002质量保证系列标准。

　　三、进一步开发、完善计算机物业管理软件，建立计算机网络管理系统。

　　四、建立计算机防盗、消防报警系统，争取撤销预警防盗网。

　　五、进行小区(CI)或大厦形式设计，不断创新社区文化。

　　第十二章　愿意承受的奖惩

　　一、有信心管理好本物业。

　　二、加大风险金＿＿万元。

　　三、追求更多管理项目。

　　附：标书附件

　　1. 资质证明——物业管理企业资质证书

　　2. 投标邀请函

　　地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　电话：＿＿＿＿＿＿＿＿，传真：＿＿＿＿＿＿＿

联系人：(署名) ＿＿＿＿＿＿＿