尽管这场持续了近一年的房地产危机被大多数人认为是由于席卷全球的金融风暴所造成的，但是自观中国房地产企业本身结构的不合理性，也是导致危机恶化的一个根本性原因。过分依赖银行贷款、住宅商业比例开发不合理，让绝大多数开发商尝到了金融风暴来临后的手足无措。

上周，记者专门走访了国内著名商业地产顾问机构——汉博集团董事长朱友军，他向记者表示，目前国内地产企业所存在的结构问题已经被大多数开发商所认识到，中房协商业地产专项委员会筹备会正在积极制定各项建议，帮助开发商度过危机。

持有型与出售型物业比例不合理导致开发商缺乏金融抵抗力

纵观国内地产企业，在其产业结构上，一般住宅开发量与商业的开发商量比例是9：1，最好的也不过8：2。而中国香港、新加坡的成熟开发商，住宅和商业的比例为3：7，商业地产业也就是持有型物业为开发商提供稳定的资本回报，住宅也就是出售型物业，则可以为开发商提供短期的现金流，两者的合理配备，决定了开发商的抗风险能力。

朱友军表示，其实上次的亚洲金融危机就是很好的例子，由于经济的衰退导致出现了大量失业者，消费者购买力下降，在香港导致了一大批以出售型物业为主的开发商破产。究其原因，主要是销售量的下降导致企业资金链出现断裂，而一些以持有型物业地产为主的开发商，即使在市场很低迷的时候，依然可以凭借租金来维持生存。

而目前，国内大多数企业的业务全部铺在了住宅开发上，依靠买地盖房再卖房再买地的形式盈利。这样单一的发展模式，注定了抵御风险能力较差，一旦市场出现动荡、消费者购买力下降，立刻会出现交易量的大幅度下滑，开发商的资金链也会随之出现断裂的危机。

从去年10月份开始，国内住宅销售量持续低迷，如今同比去年已经下降了40％。据国家统计局最新的公布数据显示，今年9月份，国房景气指数为101.15，比8月份回落0.63点，连续10个月环比回落。9月份，房地产开发投资分类指数为103.22，比8月份回落1.18点，同比回落0.85点；1-9月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米，同比下降1.6%；房屋施工面积分类指数为104.56，比8月份回落0.66点，同比回落0.99点；截止到9月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%。

无疑市场的低迷是导致目前国内开发商面临的最大困难，一边难以撬动消费者的观望情绪，同时大量的银行贷款需要偿还，并且还面临着国际金融风暴的不确定性。可以说，国内的地产企业处境已经到了十分危险的地步，从而也说明了单靠住宅开发模式的企业抗风险能力较差。因此，快速发展持有型物业地产，是这次危机过后每个企业势必要好好研究的问题。

高端住宅、低端商业地产面临较大风险

商业地产价格一路走低，直接影响到外资收购在华物业的步伐，部分物业价格面临较大的价格下调压力。

“受到房地产市场趋冷影响，中国物业资本的升值空间逐渐缩水，必然导致外资对所收购物业的品质产生新要求，也就是不再重点关注物业的资产增值空间，却对所持有物业的现金回报率提出更高要求。”

受此影响，之前在外资购买资产中占据一定比重的高端住宅未来可能面临销售困境，商业不动产的抗风险能力将明显优于高端住宅项目。此外，商业不动产项目的销售情况也会出现两级分化，其中地段好、档次高的优质商业不动产将受到市场关注，而低端的商业不动产项目极有可能面临卖不出去的风险。

“由于上海的商业地产项目要比北京多，项目的成熟度更高，外资介入的深度也要强于北京市场，未来外资在上海市场的收购行为将多于北京。”叶建成指出，之前外资倾向于收购不成熟的物业，通过先进的资产管理变成可持有物业，现在这种现象已经不再存在。

短期内面临资产下调的压力，投资人对资产质量要求变高，长期看，中国经济将保持稳定增长。由于一线城市的需求相对坚挺，当房价开始下行时，面临的风险也比二、三线城市要小，投资潮流或将从二、三线城市转向一线城市，加剧一线城市的竞争压力。

华尔街金融危机对外资收购在华资产的进程也将产生影响，正常情况下，外资购买商业不动产项目的资金由两部分组成，一部分是外资自身拥有的资金，另一部分是银行的贷款。大多数外资购买物业行为都需要通过银行融资。

“受到华尔街金融危机影响，银行对新收购项目进行放贷会更加谨慎。缺乏有效的资金支持也将消减外资购买物业的能力。”叶建成说。

他向记者强调，尽管华尔街金融危机将对全球经济都将产生影响，但是中国相比其他地区的影响要小得多。长期以来中国经济的高速稳定发展为其抵御金融危机提供了良好的基础，未来中国市场对外资的吸引力依然存在。