11月8日,由国家统计局中国行业企业信息发布中心主办的“2008中国房地产与建筑企业500强”信息发布会在北京举行。被认为是“最危险”的开发商之一的富力地产(2777.HK),第四次在综合实力、完成投资额、总资产三个指标上排名第一。

按照惯例,过去几年该奖项多由富力地产董事长李思廉出席并领取,不过本次获奖则由新加盟富力地产的华南区总经理朱荣斌领取。

得到李思廉和张力对其发表有关公司言论的授权,朱荣斌在会后接受本报记者采访时再次强调,富力的财务状况安全,资金运作一切正常。公司正在通过发债等多种渠道应对资金困难,在今年余下的时间,富力的重点仍是加快销售,确保现金回笼。

奋战资金困局

从今年年初开始,富力就陷入“资金链”断裂的传闻中,到了11月份,传闻一度演变为“富力地产即将倒闭”。

根据富力的2008年中报,资金紧张的态势并没有得到有效改善。中报显示,富力地产现金存款仅20亿元左右,流动资产与流动负债之比为0.3,仅一年到期的短期贷款就达80.73亿元,长期借款为125.16亿元,而今年还有大量土地出让金需要支付,富力为此被市场分析人士认为是“最危险”的开发商之一。

“资金困难的确是实实在在的,但富力规划好了应对之道,也正在拓展包括发债在内的多种融资渠道。”朱荣斌说。

据朱荣斌介绍,富力已将所有短期债项续期,意味着80.73亿元的短债暂时不用考虑。虽然富力还有88亿元的土地出让金未支付,但其中下半年要支付的只有38亿元,此外,今年余下时间,富力还需支付建筑费用约20亿元。也就是说,富力下半年的资金压力集中体现在38亿元的土地出让金和20亿元的建筑费用上。富力集团董事长李思廉日前透露将下调其全年240亿元的销售目标,但将确保完成180亿以上的销售额。如此,富力应付今年的资金偿付不成问题。

富力一度争取回归A股。早在去年6月富力就递交了回归A股的申请,但一直在等待监管部门的审批。回归A股未明,促使富力必须考虑其他的资金渠道。

本月6日,富力公告称计划发行总规模60亿元、5~10年的中长期公司债券,用于偿还部分银行贷款以及用作经营资金,取代部分中短期的银行借贷及优化公司财务结构。

朱荣斌告诉记者,富力经过权衡认为,发债是融资更有效可行的途径,以目前公司的股价即使回归A股融资规模也达不到预期,且新股发行市场并不好。相反,债市资金充裕,公司发债的机会也会大很多。由于发债流程相对简单快捷,如果顺利的话,预计很快就有确切消息,在明年2月底3月初就将完成发行。

富力发行境内公司债券需要获得中国证监会核准。但自从7月份开始的房地产公司发债高峰后,近来也少有房企成功发行公司债的消息。鉴于近2个月以来国际资本市场风暴的整体效应,证监会是否会对房地产企业公开发债的审核持有更为谨慎的态度未知,所以富力的发债尚存变数。

“不到最后我们也无法预期发债能否成功,但公司一定会积极推进。”朱荣斌说。

分析师还认为,当前内地房地产市场进入下行渠道,房企融资难度加大,而发行债券势必需要支付可观的利息才能吸引买家,但若是利息成本过高又可能会影响公司近期盈利,所以富力还需在其中找到平衡。

对于富力备受关注的资金问题,瑞士信贷也在本月初发布研究报告,指市场过分渲染了富力地产无力偿还贷款风险。但目前富力负债率仍然较高,因此维持“中性”评级。

缩减规模 加快销售

由于资金极度紧张,富力地产董事长李思廉此前也表示,今年要努力卖房子,必要时可以考虑卖出一部分中长期运营的投资类物业。日前,富力也公告称计划向两名董事出售物业进行融资。

对此,朱荣斌并未详述,表示相关事项仍在商讨中,虽然投资型物业会加剧资金压力,但是目前建好的投资型物业保守估值大约在150亿元,陆续具备稳定的租金回报,这让富力在本轮调整中占有更大主动性。

除妥善处理资金紧张外,富力今年的重点工作就是加快销售,保证足够的现金回笼。

朱荣斌告诉记者,富力1至10月已经销售回笼资金145亿元,其中仅10月就回笼了20亿元以上。在销售目标调至180亿元以后,富力有信心在今年完成销售目标。

相异于万科,富力到目前为止尚未大幅度降价。“富力不会盲目跟风降价,也不主张大幅降价。但全国市场有差异。例如海南和太原市场的房价还是一个小幅攀升的态势,深圳、广州已经跌到低位,其他城市则可能根据市场情况价格上会有一定调整。”朱荣斌说。

在长三角,富力可能推出较大规模的降价促销活动。据了解,昆山淀山湖畔的富力湾(楼盘资料 价格 业主论坛)即将举行开盘促销活动,A5、A6的部分独栋别墅将享受优惠,原11000元/平方米的售价将下调到7000~8000元/平方米。富力方面则将此解读为将推出一批特价房。

截至目前,富力共拥有土地储备共计2617万平方米。这些土地可供未来三至五年的项目发展。从今年初开始,富力地产已经开始放缓购买土地的步伐。

朱荣斌透露,富力近期将开会具体探讨论证2009年调整开竣工面积计划,包括一些去年拿下的“地王”项目可能也在讨论之列。为了保证规模和营业额,明年公司的总施工面积会加大,但是肯定会放缓新开工项目的速度,预计明年新开工面积可能会减少150万平方米建筑面积。

对于近期业界盛传富力大幅裁员的消息,朱荣斌则以一句“天还没有那么冷”回应,但是并没有具体说明。