三亚湾一带，新开发的房产林立。本报记者程范淦摄

南海网11月13日消息：银监局三亚监管分局的调查报告表明，截至今年6月末，三亚房地产开发的银行贷款余额为19.0366亿元，占银行贷款总余额不到20%。最近4年，三亚不良房地产开发贷款比例逐年下降，比银行总贷款不良率还低。有关人士分析，三亚地产业负债率不高，在融资上受国家金融信贷政策影响不大。

三亚房地产10年变化令人惊讶。海景一线地—海景二线地—滨河区域—主城区域，开发商们的地块逐渐转移。如今，可用于地产开发的海景一线地块已非常稀缺。

如此稀缺的资源，其开发出来的产品价格到底如何？

价格：“翻跟斗”长了十倍

同时开盘的楼盘，差价甚至达到上万元，相同的地段，房价也能相差上千元。在三亚，似乎谁都看不清、摸不透房价。在许多人的犹豫、迟疑中，房价又涨了，也因此，三亚房地产业屡受市民诟病和媒体质疑。

就在消除房地产泡沫的同时，2000年，三亚房地产开始复苏，但档次都较低，每平方米的房价也只有千元左右。但自2002年，新建商品房价格表现出一波狂飙突进之势，一年一个价甚至几个价，10年涨了近乎10倍。

2003年，三亚新建商品房均价为每平方米3600元，两年后站在了5000元之上，今年上半年已达到10525元。研究这条抛物线发现，2006年是三亚房价的一个跃升年。这一年，三亚平均房价为5105元，但一年后已涨到7449元，今年再跃了一个大台阶。

今年下半年，三亚房价有所回落，但购房者并没有看到明显差异，9月份回落到9899元/平方米。即便如此，三亚房地产仍与海口形成了鲜明差别，相差一倍以上。

相比之下，三亚二手房就逊色许多。2000年，每平方米的均价为1279元，至今年上半年也只有2903元。虽然也属逐年增长，但其幅度远小于新建商品住房。

研究人士分析认为，这个期间伴随着中国经济的增长，住房需求也较为旺盛，土地和建筑材料价格大幅上升，这是三亚房价上涨快的主要原因。最近3年，三亚市土地出让金已累计达52亿元，每平方米土地均价在去年达到791元，每年递增72%以上。期间，钢筋、水泥、砖头等建材的平均价格同比增长也均超过3成。

如此高企的价格，绝非一般工薪阶层能承受得起。三亚地产市场在哪里？

销售：不需要政府救市

近年，三亚房产的成交量不降反升，成为全国楼市的一个另类。

2006年，三亚批准预售商品住房面积为80.17万平方米，总套数为9544套。去年，这两个数字分别为92.08万平方米和10204套。今年上半年，分别为73.49万平方米和8412套。

实际销售呢？房管部门的登记销售率约为93%，而且8成以上的购买者来自岛外。最近两、三年，国外购买者也逐渐增多，已占到3%左右。

受全球金融危机影响，国内不少城市的房地产受到较大影响。但三亚却逆市而上，今年国庆黄金周期间，以“半山半岛”为领头羊，三亚各楼盘就卖了301套。无论是销售面积、销售额还是均价，均比去年同期大幅增长。一些三亚房地产商甚至表示，三亚房地产不需要政府救市。

在户型结构上，90平方米以下的小户型倍受青睐，今年前9个月就卖了5955套，占总销售套数的62%以上。众多开发商推出此类户型，缘于三亚地产大多为度假型的第二套住宅。

从2006年至今年6月份的两年半时间里，三亚共推出了28169套商品住房。但银监局三亚监管分局调查报告显示，截至今年6月底，共有12518户在全市201个楼盘进行商业性个人购房贷款。其中，外省消费者贷款户数为10160户，三亚本地消费者贷款户仅为1407户。而且，其不良贷款率只有0.19%，完全在可控范围内。

虽然调查没能得到2006年前推向市场的商品房购房贷款数据，但至少可以说明，通过银行贷款按揭购房的比率不会超过44%。这也表明，三亚地产的另一个显著特点是：吸收了全国许多民间资金，而且购房一次性付款率较大。

这也导致了一个现象，房地产已成为三亚最主要的支柱产业。今年上半年，三亚房地产税收入为65165万元，约占地方财政收入的58%。

土地的稀缺，注定房地产不可能无限度开发。三亚房地产这根“拐杖”能拄多久？

前景：一年百万平方米？

依存于旅游业，三亚房地产反而超越旅游，成为第一税源。这出乎很多人的意料。

10年后的今天，探寻当地官方的城市营销轨迹，可以如此描述：充分利用其独特的热带滨海旅游城市的特色与禀赋，不断造环境、办活动，完善城市功能配套，增加城市的知名度，提升城市价值与居住适宜度。

从目前形势看，尽管三亚房地产没有出现明显的价跌量缩的情况，但或多或少仍会受到全国形势的影响，只是程度不同而已。记者与政府有关部门及地产企业界人员广泛探寻三亚房地产前景，得出一个基本结论：基.0于三亚政府适度发展高端房地产业的考量，综合这些年的发展，每年投入市场的新建商品住房面积宜控制在100万平方米左右。

他们认为，政府应根据市场需求，在土地供应、商品房报建审批等环节适度控制，以保持三亚地产业的供需平衡。并且，应将更多精力转为城市功能的配套与提升。

此话有道理！总体而言，医疗与教育水平是三亚城市配套的两大短腿，很多外地购房者担心得不到较好的医疗保障，也无法让小孩得到良好的教育。很多看上去颇为高端的小区，实际的居住率并不高，或者一年只住几个月。

或许，若干年后看，2008年又是三亚房地产的另一个拐点年。

(本报三亚11月13日电)

【采访原委】

1998年，国家把海南作为处置积压房地产试点工作地区，三亚房地产走出了一条强劲复苏之路。当今，全国不少城市楼市低迷，政府纷纷出手救市。但中国最南端的城市三亚却表现出“一枝独秀”之势。

10年间，房地产缘何能成为三亚的主导产业？10年间，三亚商品房价格翻了几番？10年间，三亚房地产与银行的依存度到底几许？10年间，三亚房地产如何成为全国楼市的一个“另类”？所有这些，都备受社会各界关注。

记者截取以“海南1998处置年”为始点的10年，通过大量数据分析，试图揭开这一系列“谜团”……

【新闻背景】

三亚房地产起步于上世纪90年代初，1992年出现了第一次高潮。但在国家宏观调控下，很快就陷入低迷，留下了约120万平方米停缓建工程，城区随处可见烂尾楼。

1998年，获得国家特许政策后，三亚依法收回了约1.4万亩闲置土地。一个开全国先河的动作就是，炸掉大东海的一幢烂尾楼，揭开了处置半拉子楼的大幕。

2000年，三亚全市固定资产投资13.4亿元，其中房地产只有0.17亿元。2007年，这两个数字分别为109亿元和51.39亿元。今年上半年，房地产投资已达34.4亿元，占固定资产投资比例高达54%。八、九年的时间，三亚房地产就表现出强劲的投资热情。

从2000年至今年上半年，房地产累计投资超过了130亿元。此前长达8年时间，三亚几乎没有新开发的商品房，2002年，开发商推出一批具有一定规模的海景住宅小区。从此，三亚房地产进入了一个全新的时代。

很多开发商认为，2002年是三亚房地产业的分水岭，随着半拉子楼处置完成，一个狂热的时代结束了，一个更加理性的时代也开始了。经过房地产泡沫的淘洗，大批房地产企业撤离或出局，只有少部分坚守下来了。兰海、昌达等就是其中的代表。至今，兰海已在三亚湾滨海区域推出了5期项目。在一定程度上，兰海楼盘已成为观察三亚房地产发展历程的一个样板。

也许是吸取了第一波房地产疯狂的教训，此次房地产企业的银行贷款比例均不高，而是走出了一条自我滚动发展的模式。本报综合分析了2000年以来的房地产企业资金来源情况，所有资金中银行贷款比例为25%左右，大部分都是企业自筹与其他资金。

吴钟斌 尹红丽