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地产业已前景堪忧，资金持续净流出房地产板块 |
| 发布时间：2008-11-29 15:45:45 点击次数：18次 |
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央行的大降息，未能让股市兴奋起来，但却给此前连续六天净流入房地产板块的资金提供了一个高位出货的良机。
“央行今日宣布降息108个基点对楼市形成特大利好，希望您不要错过最好的置业机会！”这是深圳某楼盘销售代表给记者发来的短信，时间是央行宣布降息的两个小时以后。
不过股票市场并不买账。27日早盘，上证指数高开114点，房地产板块近八成个股以涨停或接近涨停价开盘，整体上涨幅度处于板块涨幅首位，且成交量急剧放大。但在下午两市持续走低，房地产板块亦开始走软。其中，增发股正好上市、早盘维持在13％涨幅的苏宁环球（000718）（000718.SZ）最终报收8.32％；深振业A（000006.SZ）、宜华地产（000150）（000150.SZ）、北辰实业（601588）（601588.SH）、金地集团（600383）（600383.SH）等众多涨停个股则在最后半小时纷纷跳水，涨幅缩水近半；万科（000002.SZ）、保利地产（600048）(600048.SH)、中粮地产（000031）（000031.SZ）等龙头企业也回落到微涨水平。
28日，两市低开低走，上证指数下跌46.7点，达2.44％；房地产板块也大幅走低，珠江控股（000505）（000505.SZ）跌停，另有1/3以上的房地产类个股跌幅超过5％，板块跌幅位列跌幅榜前列。出货行动再明显不过。
市场的冷对体现了其理性的一面。虽然降息将减轻房地产企业和个人房贷的利息负担，但由于高企的房价与购买力仍然背离，在经济形势恶化，预期收入下降的背景下，仅利息负担的减轻并不能从实质上提升需求，也很难改变房地产市场的下行趋势。
财务成本减少249亿
央行降低存贷款利率和调低存款准备金率的幅度超出市场普遍预期，“说明内外经济形势的严峻挑战，需要动用政策‘猛药’来确保经济的平稳增长”，光大证券研究员潘向东认为。而“大幅降息的背后往往预示着经济运行的恶化”。中信建投分析师陈祥生告诉记者，1996-1999年间的GDP逐季变化情况表明，“伴随着减息的发生，GDP增速也逐季下滑”。不过，此次降息对房地产行业的影响显然更为有利。
“房地产业是持续降息最主要的受益对象，经济越差、地产业的政策环境越好。”中投证券李少明强调，降息将直接降低开发商借贷成本，改善房地产开发企业的现金流，从而缓解目前国内房企普遍面临的资金压力。
根据房地产板块2008年中期的负债总额4394.38亿元计算，今年9月以来的累计降息将减少房地产上市公司年财务成本约249亿元，相当于年财务成本下降25％。而此次降息108个基点后，中金公司重点监测的房地产上市公司未来平均利息节省将有几千万到几个亿不等，“大致提高企业2009年盈利3％-4％”。其中，“万科A原先1年期以内的贷款利息在18亿左右，现在可节省2亿左右”。此外，上海证券分析员沈莉还向记者透露，招商地产（000024）、金地集团、保利地产等对降息也较为敏感。
降息降低了购房者购房成本，理论上将有助于进一步刺激楼市消费、提振销售。据李少明测算，9月来5年期贷款利率从7.83％下降至6.12％，对购买100万元/套、贷款期限20年、首付2成、贷款利率7折的首次普通住房购房者而言，购房利息累计将减少17.55万元，月减少支付按揭贷款13.8％，相当于房价下跌13.8％。
在对改善性住房实施利率优惠、按揭成数优惠后，购买100万/套、贷款期限20年、首付3成、贷款利率7折的改善型购房者，购房利息成本则减少31.66万元，月减少支付按揭贷款25.1％，相当于房价下跌25.1％。
此外，单就本次降息而言，首次购房享受最低优惠利率的购房者月供将下降412元，降幅达6.22％，利息总额可下降98880元，降幅达16.78％。对严格执行二套房贷的购房者来说，月供则下降722元，降幅达8.68％，利息总额可下降173280元，降幅高达17.4％。
“我们认为这样的利率下降幅度，对于刺激购房需求将有实质帮助”，联合证券分析师鱼晋华说。
资金持续净流出
研究表明，当房价与按揭贷款利率调整到可以租养供的水平，如果宏观经济和收入预期较为稳定，投资性需求将出手购楼，市场将有望见底。
实际上，在今年11月1日中央“房地产新政”开始实施后，各大城市交易普遍呈现出反复震荡走暖的迹象。但业内人士认为，迄今为止在开发商大量推出新盘情况下的交易量反弹不能解读为市场复苏的有力信号，尤其是目前消化量仍仅占新增供应总量的一半，这意味着市场仍在积累而不是消化库存。
11月第三周，14个城市中有11个城市的成交量较前一周上升，周环比平均增长7％，但若剔除深圳3.5倍的增长之后同比仍下降了44％。
值得注意的是，降息后，加上实际房价的下调，目前买房者的支付能力确有明显的提高，但这并不意味着投资者信心的恢复。
“当前地产焦点矛盾在于购买力与房价的差距。”第一创业证券指出，购买力的不足体现在，一是在目前的高房价下，现有购买能力难以转为有效需求；二是现在就业情况不佳，人们对于收入预期下降和对房价下降的预期依旧存在。
中金分析员白宏炜则称，目前房地产市场正处于下降周期之中，短期内利率下降对购房意愿的激发和开发商现金流的改善都不是很显著。未来成交量能否反弹以及反弹能否持续还取决于宏观经济走势。而“降息反过来也预示着经济前景的不乐观，所以此次降息难以改变行业下行趋势”。
或许是短暂的亢奋后趋于理性，连续6日资金净流入的房地产板块开始出现资金净流出。LEVEL-2板块资金流向显示，27日资金净流出较大的板块为银行、房地产、钢铁。其中，房地产板块资金净流出约11.4亿，资金净流出较大的个股有万科、金地集团等。
28日，房地产板块资金继续净流出，上证A股资金净流出前20名中，保利地产流出4294万元，金地集团流出3258万元，万通地产（600246）（600246.SH）流出2418万元，华业地产（600240）（600240.SH）流出2145万元。
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来源：中国投标网 |
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