一、问题的提出

随着国家宏观调控的进一步加强和银行对房地产信贷的紧缩，房地产贷款的放贷比例也越来越低。许多从事房地产信贷的中介公司的业务受到了很大的影响。一些不法分子开始利用抵押贷款估价报告文本制作中存在的缺陷，不惜采用挖补、粘贴、复印等方式，篡改抵押贷款估价报告结论，蒙骗银行。他们利用某些信贷中介公司及银行信贷员的私欲，相互勾结，“克隆”房地产权证、私刻房地产估价机构公章和估价师印章、伪造和篡改抵押贷款估价报告等手段，无中生有，肆无忌惮地骗取银行贷款，产生了严重的后果。此外，由于银行抵押贷款估价报告的收费低、时间紧，一些估价机构为了节约成本、提高效率，采用的估价报告格式是简化版本，也极易被伪造和篡改。以上情况使得抵押贷款估价报告被伪造和篡改的风险骤增。

二、伪造报告、篡改结论的手段

今年中国银行监督委员会在沪进行的一次房地产信贷例行抽查时发现：本市一家著名的大银行房地产信贷业务中，有三家上海A级房地产估价机构的估价报告被不法分子多次伪造和篡改。其手段五花八门，触目惊心。确实应该引起房地产估价机构同行们的严重关注和极大警惕!
手段之一：利用某些估价机构采用活页式估价报告装订格式和估价报告边缝上缺盖骑缝章印的缺陷。不法分子把活页式估价报告拆开，采用挖补、粘贴、重新复印等方式，修改载有估价结论的一页，篡改估价报告结论，然后重新装订成册，蒙骗取得银行对房地产的高额贷款。

手段之二：利用有些估价师的文本制作习惯——以“此页无正文”的形式，将房地产估价师章印、签字和机构公章的最后一节单独成一页，从而使估价结论与有房地产估价师章印、签字、机构公章的页码相分离，篡改估价报告结论。
手段之三：采用委托估价机构评估同一楼盘的两套不同面积的房屋，利用两份同一楼盘不同面积的真实报告，进行抽页、换页，用张冠李戴的方式，篡改估价报告结论。

手段之四：勾结估价机构内部极个别的职业道德败坏的估价师，里应外合，利用估价机构内部管理上的疏忽，躲避估价质量监管，偷盖机构印章、法人印章和估价师印章，出具虚假估价报告，蒙骗银行。

手段之五：采用恶劣手段，不惜犯罪，“克隆”房地产权证，全套私刻机构印章、法人印章和估价师印章，完全假冒估价机构抵押贷款估价报告，骗取银行贷款后，逃之夭夭。

三、估价报告制作中存在的风险隐患

关于房地产评估时如何规避风险，各估价机构都有的经验，而且颇有心得。但是对于房地产估价的最终产品——估价报告的文本制作的风险意识，往往是缺少关注、警惕不够。据笔者不完全统计，本市的估价机构抵押贷款估价报告的文本制作存在着以下隐患：一是采用活页式报告装订居多；二是估价报告边缝上缺盖骑缝章印；三是报告扉页缺少较难复制、篡改的“致委托方函”；四是估价结论与估价师印章、签字、机构公章不在同一页码上。这些隐患都容易成为不法分子伪造和篡改估价报告的漏洞。

四、提出几点防范措施

估价机构如何防范抵押贷款估价报告文本制作的风险，既最大限度地增加不法分子的犯罪成本，又不增加或尽量少增加机构的管理成本，应成为估价机构共同关心的问题。笔者建议采取如下措施用来弥补估价报告文本制作上存在的缺陷，供同行们参考：
    1．对房地产抵押贷款估价报告执行严格的管理制度，每份估价报告都由特快专递送达银行，减少中间环节。或者将“致委托方函”一页直接传真给银行复核，防止篡改评估报告的不法行为发生。
    2．估价报告装订尽量采用一次性、固定型不可拆装订，使报告不容易抽页、换页，起到防复制、篡改估价报告的作用。
    3．估价报告的每页边缝应盖有滚动式骑缝章印，倘若私改估价结论后，复印件的骑缝章印就会变黑。
    4．报告每页纸张的页眉或页脚要有明显的机构标识的照片扫描图形。复印件的机构标识照片扫描图形就会变黑，以增加伪造难度。
    5．估价报告的结论要和有估价师印章、签字的部分在同一页码上，私改估价结论后，复印件的估价师印章和签字就会变黑。
    6．估价报告增加“致委托方函”，并附有估价结论、机构印章和法人印章。在估价结论前面一定要戴“帽”(指估价结论前要有委估对象的名称．地址、面积的描述)，防范不法分子利用两份同一楼盘不同面积的真实报告进行抽页、换页，用张冠李戴方式，篡改估价报告。